Important information

This page is not available in English.

Formuesverdi av eiendom i utlandet

Hvis du eier en eiendom i utlandet ved utgangen av inntektsåret, skal eiendommen ha en formuesverdi i skattemeldingen din.

Formuesverdi for eiendom i utlandet skal fastsettes etter norske regler. Bolig- og fritidseiendommer i utlandet verdsettes etter samme regler som gjelder for fritidseiendom i Norge.

Her får du informasjon om hva du må gjøre for å registrere eiendommen, og hva du må gjøre hvis noe mangler eller skal endres.

Eksempler på eiendom i utlandet er hus, feriehus, landsteder, leiligheter, andeler i ferieanlegg («timeshare»), utleieboliger/-leilighet, tomter og næringseiendommer i utlandet. 

 

Formuesverdi

For nye bolig- og fritidseiendommer i utlandet er formuesverdien 30 prosent av kostpris inkludert tomt, eller 30 prosent av markedsverdien. Tidligere fastsatt formuesverdi kan videreføres av ny eier.

Hvis du bygger nytt eller har påkostninger på bolig- og fritidseiendommen, skal formuesverdien økes. Formuesverdien skal likevel ikke overstige 30 prosent av markedsverdien.

Hvis Stortinget vedtar en årlig justering av formuesverdien, vil dette være forhåndsutfylt i skattemeldingen. Det er ikke vedtatt en justering for inntekståret 2024.

Gjelder det meg?

Dette gjelder for deg som

  • eier hus eller leilighet i utlandet 
  • eier eiendom i utlandet som brukes til utleie 
  • eier arvet eiendom i utlandet 
  • eier fritidseiendom i utlandet 
  • festet tomt til fritidseiendom i utlandet 
  • eier fritidseiendom i et boligkompleks i utlandet 
  • eier andel i ferieanlegg («timeshare») i utlandet 
  • eier tomt i utlandet 
  • eier næringseiendom i utlandet 

Dette må du gjøre

Du må sjekke at eiendommen i utlandet er oppført og har formuesverdi.

Hvis noe er feil

Sjekk at eiendommen er registrer med riktig eiendomstype. Det er bruken som avgjør hvilken eiendomstype eiendommen skal være registrert som. 

Hvis formuesverdien er høyere enn 30 prosent av markedsverdien, kan du kreve formuesverdien satt ned. 

Hvis det er feil informasjon om din eierandel, må du rette dette.  

Logg inn i skattemeldingen for å endre hvis noe er feil

Når du er logget inn i skattemeldingen får du disse valgene for å oppgi eiendommen du har i utlandet:

  • Egen fritaksbehandlet fritidseiendom og bolig er eiendom du selv bruker i rimelig omfang i ferier og fritid og kan for eksempel være hus, landsteder, leiligheter og andeler i ferieanlegg («timeshare»).
    Fritaksbehandlingen kan opprettholdes selv om eiendommen er utleid til fritidsformål deler av året eller den er delvis utleid til fritidsformål gjennom hele året, så lenge eieren selv bruker fritidsboligen i rimelig omfang.
  • Regnskapsbehandlet fritidseiendom og bolig er for eksempel hus, landsteder, leiligheter og andeler i ferieanlegg («timeshare»). Fritidseiendommen/boligen skal regnskapsbehandles når du leier den ut og ikke bruker den selv i rimelig omfang i ferier eller fritid. Dette er typisk en utleiebolig eller utleiehytte. 
  • Tomt er et ubebygd areal som ikke er en del av næringsvirksomhet. 
  • Gårdsbruk er en eiendom som brukes til jordbruksformål. Eiendommen skal i utgangspunktet ha over 35 dekar dyrka mark, og bolighus og driftsbygninger. Det viktigste er utnyttelsen av arealene og at eiendommen har den bygningsmassen som er relevant for den aktuelle driftsformen. Forutsetningen for å være et "alminnelig gårdsbruk" er at eieren eller andre utnytter eiendommen til jordbruksformål.
  • Borett i utlandet er retten til å bruke en boenhet, for eksempel bostadsrätt i Sverige. 
  • Annen fast eiendom innenfor inntektsgivende aktivitet er en samlebetegnelse på grunnområder, fiskevær, akvakulturinnretninger eller anlegg for gruve, steinbrudd, grus og sandtak eller lignende. Du skal bare velge denne hvis ingen annen eiendomstype passer. 
  • Annen fast eiendom utenfor inntektsgivende aktivitet er en samlebetegnelse på skoler, veier og fredede naturvernområder eller lignende. Du skal bare velge denne hvis ingen annen eiendomstype passer.
  • Utleid flerboligbygning i utlandet er en boligeiendom hvor du eier 5 eller flere useksjonerte boenheter i samme bygg. For eksempel hus som er delt inn i 5 eller flere hybler.
  • Utleid næringseiendom er for eksempel kontorlokaler, butikker, lager, produksjonslokaler/fabrikker, overnattingssteder, tomter, parkeringshus, verksteder mv. som du eier selv og leier ut. Dette gjelder kun hvis du leier ut mer enn 50 prosent av det totale arealet til eiendommen. Hvis utleid areal er mindre enn 50 prosent skal Ikke-utleid næringseiendom benyttes.
  • Skog i utlandet er en tomt av en viss størrelse dekket med mer eller mindre storvokste trær.
  • Ikke-utleid næringseiendom i utlandet er for eksempel kontorlokaler, butikker, lager, produksjonslokaler/fabrikker, overnattingssteder, tomter, parkeringshus, verksteder mv. som du eier selv. Dette gjelder kun dersom du leier ut mindre enn 50 % av det totale arealet til eiendommen. Hvis utleid areal er mer, skal utleid næringseiendom benyttes.

Hvis eiendommen er kjøpt i utenlandsk valuta, må du oppgi verdien i norske kroner ved registrering i skattemeldingen. Du kan bruke Norges Bank sine valutakurser for å regne om til norske kroner.  

Du skal bruke valutakursen på det tidspunktet du ble eier av eiendommen, altså tidspunktet da eiendomsretten ble overført til deg. 

Du må sjekke om eiendommen i utlandet er oppført i skattekortet.

Hvis noe er feil

Hvis eiendommen i utlandet mangler, eller har feil formuesverdi, kan du selv rette dette i skattekortet.

Du kan fjerne eiendommen i utlandet fra skattekortet hvis du ikke eier den lenger.

Endringen du gjør i skattekortet gjelder kun i årets skattekort, og blir ikke forhåndsutfylt i skattemeldingen.  

Logg inn i skattekortet for å endre hvis noe er feil

Hvis markedsverdi og formuesverdi er for høy

Hvis markedsverdien er for høy, blir formuesverdien og grunnlaget for formuesskatt for høyt.

Du kan kreve at eiendommen blir verdsatt etter dokumentert markedsverdi hvis du mener at markedsverdien er for høy.

Du må logge inn i skattemeldingen og legge inn den dokumenterte markedsverdien.

 

The proof must be dated after 1 July in the income year for which you are claiming a reduction. 

The person who valued or gave an estimated value on your residential property must have inspected the property both inside and outside.

Valid proof:

  • a valuation from a qualified valuer, or
  • a valuation by an estate agent who is familiar with the district in which the residential property is located, or
  • observable market value - the price for which the property or a similar property in the same area has been sold. Proof of the observed market value could be a purchase contract or a similar document stating the sales price. By a similar residential property, we mean a building with a similar floor plan, size, standard, view, and light and noise conditions. Referring to a general market value of residential properties in the area is not sufficient.

The proven market value must include any share of joint debt the property may have at the time of the sale.

You do not have to send us any documentation, but you must be able to present documentation if we ask for it.

Spesielt når du har

Så lenge du er skattemessig bosatt i Norge vil formue av eiendom i utlandet som hovedregel være skattepliktig i Norge. Formuen kan imidlertid også være skattepliktig i det landet eiendommen ligger.

Formueskatt i utlandet

De fleste land, for eksempel Sverige, Danmark og Italia, har ikke formuesskatt.

Spania, Frankrike og Sveits er eksempler på land som har formuesskatt, men med andre beløpsgrenser enn i Norge.

Hvis du har betalt formuesskatt til et annet land i tillegg til Norge, kan du ha krav på fradrag i den norske formuesskatten.

Hvordan dobbeltbeskatning skal unngås er avhengig av hvor eiendommen ligger og skatteavtalen mellom Norge og det enkelte land.

Metoder for å unngå å betale dobbel skatt

Den mest vanlige måten å unngå dobbeltbeskatning på er gjennom kreditfradrag. Formuesskatt som er betalt i utlandet, kan da kreves trukket fra i den norske formuesskatten. Dette gjelder når eiendommen ligger i land som har formuesskatt og Norge har skatteavtale med landet, slik som Frankrike, Spania eller Sveits.

Det kan også kreves kreditfradrag hvis eiendommen ligger i land som har formuesskatt, men Norge ikke har skatteavtale med vedkommende land.

Krever du fradrag i norsk skatt for skatt betalt i utlandet, må du logge inn i skattemeldingen og oppgi dette. Du må kunne dokumentere hvor mye formuesskatt du har betalt i utlandet, hvis vi spør om det.  

Du kan ikke kreve fradrag i norsk skatt for utenlandsk eiendomsskatt.

Examples of types of tax outside of Norway that are not income tax. You cannot claim a deduction for the following taxes:

  • Kommunal fastighetsavgift (Sweden)   
  • Kiinteistövero (Finland)   
  • Ejendomsværdiskat (Denmark)   
  • Council Tax (UK)   
  • Taxe Foncière (France)   
  • Taxe d’habitation (France)   
  • Taxe Professionelle (France)   
  • Impuesto Bienes Inmuebles (IBI) (Spain)   
  • Renta de no Residentes (Spain)  
  • The internal tax paid to the EU according to the EU Protocol on the Privileges and Immunities of the European Communities article 12 (previously article 13) from a person employed by the EU Commission.

Enkelte land Norge har skatteavtale med har regler som sier at eiendommen i utlandet ikke skal formuesbeskattes i Norge. I disse tilfellene får du heller ikke fradrag for eventuell skatt betalt i utlandet. 

Du skal likevel oppgi eiendommen i skattemeldingen som formue. Du er pliktig til å oppgi utleieinntekter og opplysninger om et eventuelt salg av eiendommen, om du selger.

Les om skatteavtalen mellom Norge og det enkelte land.

Hvis du eier en eiendom i utlandet som du eide før du ble skattemessig bosatt i Norge, er det egne regler for hvordan du skal oppgi markedsverdien på eiendommen i skattemeldingen.

Er eiendommen kjøpt i utenlandsk valuta, må du oppgi verdien i norske kroner ved registering i skattemeldingen. I disse tilfellene skal du ikke benytte valutakursen på tidspunktet eiendommsretten ble overført til deg, altså det tidspunktet du ble eier av eiendommen, men du skal benytte valutakursen på det tidspunktet du ble skattemessig bosatt i Norge (globalskattepliktig til Norge). Du kan bruke Norges Bank sine valutakurser for å regne om til norske kroner. 

Eksempel:
Du kjøper en eiendom i Spania den 13. september 2020 for 100 000 euro.
Du flytter til Norge 2. mai 2023, og blir da skattemessig bosatt i Norge i 2023.
Du skal oppgi eiendommen i skattemeldingen for 2023 og påfølgende år.
Det er verdien du kjøpte eiendommen for den 13. september 2020, omgjort til norske kroner den 2. mai 2023, som viser markedsverdien. Valutakursen hentet fra Norges Bank den 2. mai 2023, var på 11,762.
Omgjort til norske kroner blir markedsverdien 100 000 euro x 11,762 = 1 176 200 kroner.

En eiendom som du har kjøpt i utlandet og som ikke er oppført i skattemeldingen, skal oppgis som formue i norsk skattemelding.

Det er markedsverdien av eiendommen som skal oppgis i skattemeldingen. Markedsverdien er det du kjøpte eiendommen for.  

Har du arvet en eiendom i utlandet skal den oppgis i skattemeldingen din. Det er eiendommens markedsverdi på det tidspunktet du arvet eiendommen, som skal oppgis i skattemeldingen.  

Markedsverdien kan beregnes av en megler, eller du kan finne den i offentlige dokumenter fra utenlandske myndigheter. 

Selge arvet eiendom?

Det finnes egne regler for salg av arvet eiendom. 

Hvis du skal selge eller på annen måte realisere bolig, leilighet, fritidseiendom eller annen eiendom i utlandet, finner du hjelp og informasjon om hva du må gjøre ved å svar på noen få spørsmål.

Gjelder for deg som er skattemessig bosatt i Norge. 

Hvis du har eiendom i utlandet som du leier ut, er det noen regler du må forholde deg til.

Du får hjelp og veiledning til hva du skal gjøre med skatten din når du leier ut eiendom i utlandet og i Norge, som du selv eier. 

  • Gjelder for deg som er skattemessig bosatt i Norge.
  • Gjelder også for deg som er skattemessig bosatt i utlandet og har eiendom i Norge som du selv eier og som leies ut.

Formuesverdi for fast eiendom i utlandet skal fastsettes etter norske regler.  

Både bolig- og fritidseiendommer i utlandet verdsettes etter de reglene som gjelder for fritidseiendommer i Norge.

En bolig i utlandet som brukes til fritidsbruk etter flytting til Norge, kan registreres som en fritidseiendom. 

Hvis eiendommen din blir leid ut i et større omfang, eller inngår i annen virksomhet, skal fritidseiendommen likevel formuesbeskattes etter reglene for næringseiendom. 

Fra det tidspunktet du anses som skattemessig bosatt i Norge skal du oppgi all inntekt og formue i Norge og resten av verden. Dette innebærer blant annet alle eiendommer og eiendeler du har i Norge og i utlandet.  

Du kan lese mer om din skatteplikt når du flytter til Norge.

Hvis eiendommen har steget i verdi som følge av nybygg eller påkostninger, skal formuesverdien økes. 

Du må logge inn i skattemeldingen og legge til verdien av påkostningen.  

Hvis du har en fritidseiendom med formuesverdi på 500 000 kroner og du påkoster eiendommen 1 000 000 kroner, skal tidligere fastsatt formuesverdi økes med 300 000 kroner (1 000 000 * 30/100 = 300 000).

Formuesverdien på fritidseiendommen blir da 800 000 kroner
(500 000 + 300 000 = 800 000).

Valutakurs ved verdiøkning 

Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av eiendommen, regnes som påkostning. For eksempel hvis boligen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning og vil påvirke eiendommens markedsverdi.

Har eiendommen i løpet av inntektsåret steget i verdi som følge av påkostninger, skal markedsverdien økes.  

Kostnader som er nødvendige for å holde eiendommen i samme stand som den tidligere har vært i, er vedlikeholdskostnader og vil ikke påvirke eiendommen formuesverdi.

Påkostninger før du ble skattemessig bosatt i Norge
  • Ved beregning av påkostninger som er gjort før du ble skattemessig bosatt i Norge, skal du bruke valutakursen på det tidspunktet du ble skattemessig bosatt i Norge.
Påkostninger etter at du ble skattemessig bosatt i Norge

  • Ved beregning av påkostninger som er gjort etter at du ble skattemessig bosatt i Norge, skal du bruke valutakursen på det tidspunktet påkostningene ble foretatt.  

 

Hvis du eier eiendom som ikke passer inn under begrepet bolig eller fritidseiendom, kan du finne informasjon under: