Formuesverdi av næringseigedom

Ein næringseigedom er ein eigedom som blir brukt i eller eignar seg for næringsverksemd. Det kan til dømes vere kontorlokale, butikkar, lager og fabrikkar.

Du kan eige ein næringseigedom utan å drive næringsverksemd, det er eigedommen sin karakter som er avgjerande. Ubygd areal som blir brukt i næringsverksemd kan også vere næringseigedom.

Bustad, jordbrukseigedom, skog og kraftanlegg skal ikkje reknast som næringseigedom. Dette gjeld sjølv om utleiga er så omfattande at utleiga i seg sjølv blir rekna som næringsverksemd, eller om leiga inngår i ei næringsverksemd for deg som eigaren av eigedommen.

Hovudregelen er at fritidseigedom ikkje er næringseigedom. Viss utleiga er omfattande eller inngår i ei anna verksemd, skal eigedommen likevel reknast som næringseigedom.

Med heile eigedommen meiner vi både arealet til bustad- og næringsføremål.

Utgjer bustadarealet meir enn halvparten av eigedomsarealet, skal heile eigedommen verdsetjast etter reglane for bustader. Eventuelle P-rom i næringsdelen skal førast opp som P-rom på bustaden.

Butikk, frisørsalong, heimekontor og anna kontorareal, er rom som typisk er eigna til varig opphald, og vil derfor falle inn under definisjonen for P-rom. Areal som berre blir brukt som lager eller liknande, vil derimot normalt reknast som sekundærrom, og skal ikkje takast med i formuesberekninga. 

 

Viss eigedommen berre er utleigd i delar av året

Formuen skal berre bereknast med utgangspunkt i utleigeinntektene. Du skal dele dei samla utleigeinntektene med talet på månader du har leigd ut tomta, og så gonge med 12 månader. Ein påbyrja månad blir rekna som ein heil månad.

Døme:
Tomta blir leigd ut frå 15. januar til 3. juli.
Utleigeinntektene er 50 000 kroner.
50 000 kroner / 7 månader x 12 månader = 85 714 kroner i årlege utleigeinntekter

Utleigeverdien dannar grunnlaget for berekninga av formuesverdien

Ved berekninga av utleigeverdien får du eit standardfrådrag for eigarkostnader. Standardfrådraget er sett til 10 prosent av brutto utleigeinntekt. Utleigeinntektene må derfor gongast med 0,9. Deretter blir utleigeinntektene delte med ein kalkulasjonsfaktor som blir fastsett kvart år.

For inntektsåret 2024 er kalkulasjonsfaktoren 0,086.
Unntak: For næringseigedom eigd av ikkje-børsnoterte selskap og som ligg i andre kommunar enn Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger er kalkulasjonsfaktoren 0,096.

Den berekna utleigeverdien blir:
85 714 kroner i utleigeinntekter x 0,9 / 0,086 kalkulasjonsfaktoren = 897 007 kroner i utleigeverdi.

Formuesverdien skal fastsetjast ut frå reglane om ikkje-utleigd næringseigedom.

Ved verdsetjinga av næringseigedom under oppføring, skal ein ta utgangspunkt i det berekna arealet av den ferdigstilte delen av eigedommen. Verdsetjinga skal skje ut frå ei heilskapsvurdering, der også den planlagde storleiken og investeringsprofil skal takast omsyn til. Kor mykje innsats som står att på bygget i forhold til den samla innsatsen, vil vere ein viktig indikator for verdsetjinga.

Formuesverdien skal verdsetjast slik:

Ferdigstilt areal i kvadratmeter x berekna kvadratmeterleige x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = berekna verdi.

Døme, eit lager i Oslo

500 kvadratmeter x 945 kroner (leige per kvadratmeter) x 0,9 / 0,086 (kalkulasjonsfaktor) = 4 944 767 kroner i berekna formuesverdi

 

Slik skal formuesverdien bereknast

Formuesverdien av ein næringseigedom skal for inntektsåret 2024 som hovudregel fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien. Dette gjeld uansett om eigedommen er leigd ut eller ikkje.

  • Er eigedommen utleigd, er utgangspunktet for utrekninga den faktiske utleigeinntekta.
  • Er eigedommen ikkje utleigd, skal utleigeverdien verdsetjast etter sjablong. Eigedommen skal då verdsetjast etter berekningar frå Statistisk sentralbyrå der ein tar utgangspunkt i kvar eigedommen ligg, kva eigedommen blir brukt til og eigedomsarealet. Du må oppgi desse opplysningane i skattemeldinga for å få berekna formuesverdien.

    • halve eigedommen eller meir var leigd ut per 31.12. i inntektsåret, eller
    • halve eigedommen eller meir var leigd ut tidlegare i inntektsåret, og du ikkje tok han i bruk sjølv innan 31.12., eller
    • halve eigedommen eller meir har vore leigd ut i tidlegare år, men ikkje i inntektsåret, og du ikkje har brukt han sjølv i inntektsåret (eigedommen var ikkje i bruk)

    • du har leigd ut mindre enn halve eigedommen, eller
    • du leigde ut eigedommen tidlegare i inntektsåret, men tok han i bruk sjølv innan utgangen av året, eller
    • eigedommen ikkje er leigd ut per 31.12. i inntektsåret

    Eigedomsarealet x den berekna kvadratmeterleiga x 0,9 = den berekna utleigeverdien.

    Du skal ikkje rekne med grunnarealet (tomta) ved arealberekninga der bygningane utgjer hovudfunksjonen til eigedommen.

    Grunnlaget for berekninga av kvadratmeterleiga blir differensiert med omsyn til kvar eigedommen ligg, kva eigedommen blir brukt til og eigedomsarealet, og det blir fastsett årleg av Skattedirektoratet på grunnlag av berekningar frå Statistisk sentralbyrå. Ikkje-utleigd næringseigedom blir verdsett med å bruke den kvadratmeterleiga som representerer det eigedommen arealmessig i hovudsak blir brukt til.

 

Du kan bruke kalkulatoren for å berekne formuesverdien på næringseigedom som ikkje er utleigd.

Slik gjer du det i skattemeldinga

Når du er logga inn i skattemeldinga, må du sjekke om opplysningane er rette. Dersom formuesverdien ikkje visest i skattemeldinga, eller opplysningane om næringseigedommen er feil, må du endre og leggje inn dei rette opplysningane. Du får rettleiing når du er logga inn i skattemeldinga.

Endre formuesverdien

(Gjeld både for næringseigedom som er utleigd og ikkje-utleigd)

Viss den berekna utleigeverdien av næringseigedommen overstig den dokumenterte marknadsverdien, kan du krevje at formuesverdien blir sett ned til 80 prosent av den dokumenterte marknadsverdien.

Du har krav på redusert formuesverdi i inntektsåret og eit forholdsmessig frådrag i formuesverdien i dei fem neste inntektsåra. Du må sjølv krevje nedsetjinga i skattemeldinga.

Når ein næringseigedom skal verdsetjast tufta på marknadsverdien til eigedommen, må dokumentasjonen

  • tidlegast vere frå det første inntektsåret eigedommen skal brukast
  • vere ferdig utarbeidd seinast på det tidspunktet der ein krev nedsetjing, og dokumentasjonen må kunne leggjast fram på dersom vi ber om det
  • vere utarbeidd av ein uavhengig part
  • vere utarbeidd av nokon med relevant, fagleg kompetanse til å gjennomføre ei verdivurdering av ein næringseigedom, medrekna takstmann eller næringsmeklar
  • innehalde ei forklaring på vurderinga av marknadsverdien på eigedommen og føresetnadene som vurderinga byggjer på

Som dokumentert marknadsverdi reknar ein også salssummen til eigedommen i inntektsåret det krevst nedsetjing, føresett at omsetninga er eit fritt sal mellom uavhengige partar.

Endring av formuesverdien for inntektsåra 2023 og 2024
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2023. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner. 

Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2023 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).

Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.

Gitt at den berekna utleigeverdien i 2024 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2024 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).

Formuesverdien i 2024 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.