Formuesverdi av bustad
Viss du eig ein bustad ved utgangen av inntektsåret, skal bustaden ha ein formuesverdi i skattemeldinga di. Formuesverdien blir rekna ut frå ein berekna eller ein dokumentert marknadsverdi.
Her får du informasjon om kva formuesverdi er, og kva du må gjere viss noko manglar eller skal endrast.
Formuesverdien for primærbustad
Formuesverdien er 25 prosent av den berekna eller dokumenterte marknadsverdien opp til 10 millionar kroner, og deretter 70 prosent av det som overstig 10 millionar kroner.
Formuesverdien for sekundærbustad
Formuesverdien er 100 prosent av den berekna eller dokumenterte marknadsverdien.
- Primærbustad er den bustaden som du eig og bruker som den faste bustaden din, heimen din. Det er i utgangspunktet den bustaden der du har den folkeregistrerte adressa di ved utgangen av inntektsåret. Du kan berre ha éin primærbustad.
- Sekundærbustad er ein bustad som du eig og som ikkje er den faste bustaden din ved utgangen av inntektsåret. Til dømes: Utleigebustad, pendlarbustad og bustad som blir nytta som fritidsbustad er sekundærbustad.
- Ein bustad som du har flytta ut av før utgangen av inntektsåret på grunn av samlivsbrot, blir også rekna som ein sekundærbustad.
- Ein bustad kan vere primærbustad for ein eigar, men sekundærbustad for ein annan eigar. Til dømes: Barn og foreldre eig ein bustad saman. Det er berre barnet som bur i bustaden. Formuesverdien av barnet sin eigardel i bustaden vil bli berekna etter reglane for primærbustad, medan formuesverdien av foreldra sin eigardel i bustaden vil bli berekna etter reglane for sekundærbustader.
Formuesverdien er ein gitt prosent av den berekna marknadsverdien. Den berekna marknadsverdien for bustaden din er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysningar om omsette bustader. I berekninga blir det tatt omsyn til plasseringa på bustaden, arealet, byggjeåret og bustadtypen.
Du kan sjølv finne formuesverdien
Satsane
Satsane for formuesverdi av primær- og sekundærbustad
Døme:
Viss marknadsverdien på bustaden er 4 000 000 kroner vil formuesverdien på bustaden bli 1 000 000 kroner.
25 prosent av 4 000 000 kroner = 1 000 000 kroner.
Viss marknadsverdien på bustaden er 15 000 000 kroner vil formuesverdien på bustaden bli 6 000 000 kroner.
25 prosent av 10 000 000 kroner er 2 500 000 kroner
+70 prosent av 5 000 000 kroner er 3 500 000 kroner = 6 000 000 kroner.
Døme:
Viss marknadsverdien på bustaden er 4 500 000 kroner er formuesverdien på bustaden 4 500 000 kroner.
Viss marknadsverdien på bustaden er 12 000 000 kroner er formuesverdien på bustaden 12 000 000 kroner.
Dette gjeld for deg som eig ein
- primærbustad
- sekundærbustad
- sekundærbustad som blir brukt som fritidsbustad
- bustad som manglar eller har feil marknads- eller formuesverdi
- bustad som ikkje er oppført i skattemeldinga
Dette må du gjere
Marknadsverdien blir berekna ut frå bustadtypen, byggjeåret og p-rommet. Den berekna marknadsverdien og formuesverdien vil i dei fleste tilfelle vere førehandsutfylte i skattemeldinga.
Du må sjekke om desse opplysningane er rette:
- om bustaden er oppført som primær- eller sekundærbustad
- bustadtypen (einebustad, leilegheit og småhus)
- byggjeåret
- p-rommet – usikker på korleis du måler opp p-rom?
Du må også sjekke om bustaden din er oppført i skattemeldinga og at eigardelen din er rett.
- Viss skattemeldinga er førehandsutfylt med feil informasjon om eigardelen din eller med ein eigedom du ikkje eig, må du logge inn i skattemeldinga og rette dette.
- Viss eigardelen ikkje er tinglyst, må du dokumentere eigarforholdet.
- Viss bustaden ikkje er oppført i skattemeldinga, eller opplysningar manglar eller er feil, må du logge inn i skattemeldinga og rette.
Det er viktig at alle eigarar oppgir lik og rett informasjon om bustaden i skattemeldinga.
Les kva du må gjere viss marknadsverdien og formuesverdien er for høg.
Ingen bygningar på eigedommen
Viss bustaden er riven, og det ikkje lenger er ein bygning på eigedommen, skal du endre eigedomstype i skattemeldinga til tomt. Du må då oppgi marknads- og formuesverdi på tomta.
Den formuesverdien som står oppført på bustaden din i skattekortet, er ei førebels berekning for å få eit rett skattetrekk i det kommande inntektsåret.
Viss du meiner at den oppgitte formuesverdien er feil og at dette har noko å seie for skattetrekket ditt, kan du endre og bestille nytt skattekort.
Oppgi den formuesverdien du meiner er rett. Les meir om formuesverdi i skattekortet.
Ver merksam på at endringar du gjer i skattekortet berre gjeld for skattekortet i år. Endringane blir ikkje førehandsutfylte i skattemeldinga. Det betyr at du må endre i skattemeldinga òg.
Viss marknadsverdien og formuesverdien er for høg
Vi bereknar ein marknadsverdi for bustaden din som er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysningar om omsette bustader. I berekninga blir det tatt omsyn til plasseringa på bustaden, arealet, byggjeåret og bustadtypen.
Feil opplysningar om bustaden har noko å seie for den berekna marknadsverdien. Du kan sjølv endre opplysningane i skattemeldinga. Marknadsverdien og formuesverdien blir berekna på nytt ut frå dei nye opplysningane du legg inn.
Du må logge inn og sjekke i skattemeldinga om desse opplysningane om bustaden din er rette:
- bustadtypen (einebustad, leilegheit og småhus)
- byggjeåret
- p-rommet
Du må også sjekke at bustaden er rett oppgitt som primær- eller sekundærbustaden din.
Les meir om bustadtype, byggjeår og p-rom.
Marknadsverdien er framleis for høg
Viss opplysningane om bustaden er rette, men marknadsverdien framleis er for høg, kan du krevje bustaden verdsett etter dokumentert marknadsverdi.
Du må sjølv leggje inn den dokumenterte marknadsverdien og oppdatere i skattemeldinga di.
Dokumentasjonen må vere frå etter 1. juli i det inntektsåret du krev nedsetjing for.
Den som har taksert eller gitt ei verdivurdering av bustaden din, skal ha sett bustaden både innvendig og utvendig.
Gyldig dokumentasjon er:
- takst som er gitt av kvalifisert takstmann
- verdivurdering som er gitt av ein eigedomsmeklar som har kjennskap til området der bustaden ligg
- observerbar marknadsverdi – det den aktuelle bustaden eller ein tilnærma lik bustad i det same området er seld for. Dokumentasjon på observerbar marknadsverdi kan vere kjøpekontrakt eller liknande der salssummen kjem fram. Med tilnærma lik bustad siktar ein til ein bustad med same planløysing, storleik, standard, utsikt, lyd- og lysforhold. Det er ikkje nok å berre vise til ein generell marknadsverdi for bustader i området.
Eventuell del av fellesgjeld som bustaden har på salstidspunktet skal inkluderast i den dokumenterte marknadsverdien.
Viss du krev bustaden verdsett etter dokumentert marknadsverdi
Den dokumenterte marknadsverdien gjeld det året du krev formuesverdien nedsett i skattemeldinga.
Dei fem neste åra får du automatisk reduksjon i formuesverdien med den same prosentvise reduksjonen som vart berekna det året du dokumenterte marknadsverdien. Den prosentvise reduksjonen blir berekna ut frå kor stor forskjellen var mellom den berekna marknadsverdien og den dokumenterte marknadsverdien.
Etter denne femårsperioden blir marknadsverdien av bustaden igjen berekna etter informasjon om plasseringa på bustaden, eigedomstypen, byggjeåret og p-rommet.
Viss du meiner at den berekna marknadsverdien for bustaden er for høg, må du igjen dokumentere marknadsverdien og krevje bustaden verdsett etter den dokumenterte marknadsverdien.
For det gjeldande inntektsåret:
Den berekna marknadsverdien på primærbustaden din er 4 000 000 kroner. Du kan dokumentere at marknadsverdien er 3 600 000 kroner.
Marknadsverdien på 3 600 000 kroner blir lagd til grunn i inntektsåret. Formuesverdien er 900 000 kroner
(3 600 000 x 25/100 = 900 000).
For dei neste fem åra:
For å komme fram til neste års reduksjon i den berekna marknadsverdien, og dermed også i formuesverdien, må du finne den forholdsmessige reduksjonen i den berekna marknadsverdien. Berekninga skjer automatisk i skattemeldinga. Du treng ikkje gjere noko
Den berekna marknadsverdien vart redusert med 400 000 kroner
(4 000 000 – 3 600 000 = 400 000). Det betyr at berekna marknadsverdi vart redusert med 10 prosent
(400 000 / 4 000 000 x 100 = 10 prosent).
Den berekna marknadsverdien skal då reduserast med 10 prosent (forholdsmessig reduksjon) ved fastsetjinga i dei neste fem åra.
Gitt at den berekna marknadsverdien for det neste inntektsåret er 4 200 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 420 000 kroner.
Den berekna marknadsverdien som då skal leggjast til grunn er:
3 780 000 kroner (4 200 000 – 420 000 = 3 780 000).
Formuesverdien blir 945 000 kroner
(3 780 000 x 25/100 = 945 000)
I bustadkalkulatoren kan du sjølv berekne marknadsverdien på bustaden din.
Spesielt når du har
Eigarskifte
Tinglysing sikrar rettsvern for deg som er eigar. Det betyr at andre ikkje kan ta pant i, eller selje, eigedommen din utan heimel i lov. Du er ikkje pliktig til å tinglyse eigedommen.
Viss du tinglyser eigarskifte hos Kartverket vil Skatteetaten automatisk få informasjon om det tinglyste eigarforholdet. Vi kan då førehandsutfylle eigedommen i skattemeldinga til den rette eigaren.
Ikkje tinglyse eigarskifte?
Viss du ikkje tinglyser eigarskiftet, må du sende inn dokumentasjon på eigarforholdet.
Dokumentasjonen må innehalde informasjon om:
- kva eigedom det gjeld
- frå kva dato eigarforholdet gjeld
- beløp som eventuelt er betalt for eigedommen
- dato og underskrift av alle partar
Du kan sende inn dokumentasjonen så snart salet eller overdraginga er gjennomført. Eller du kan endre eigarforholdet og leggje til dokumentasjonen i skattemeldinga.
Har du kjøpt aksjeleilegheit må du sende inn dokumentasjon på eigarforholdet til Skatteetaten. Eigarforhold i aksjeleilegheiter blir ikkje tinglyste hos Kartverket.
Dokumentasjonen må innehalde informasjon om:
- kva eigedom det gjeld
- frå kva dato eigarforholdet gjeld
- beløp som eventuelt er betalt for eigedommen
- dato og underskrift av alle partar
Du kan sende inn dokumentasjonen så snart salet eller overdraginga er gjennomført. Eller du kan endre eigarforholdet og leggje til dokumentasjon i skattemeldinga di.
Viss du på grunn av helsemessige forhold ikkje lenger kan bu i bustaden din, kan bustaden likevel reknast som primærbustaden din. Dette føreset at bustaden ikkje er leigd ut mot betaling.
Viss bustaden din feilaktig er oppført som sekundærbustad i skattemeldinga, må du endre og levere skattemeldinga med opplysningar om at bustaden er primærbustaden din.
Viss du er student og eig ein bustad på studiestaden, og du skal reknast som busett hos foreldra dine i samsvar med folkeregisterreglane, kan bustaden reknast som primærbustaden din.
Du kan logge inn i skattemeldinga og endre viss bustaden er oppført med feil informasjon.
Viss du på grunn av arbeid er heile eller delar av året i utlandet, men ikkje blir rekna som utflytta, kan bustaden din i Noreg reknast som primærbustaden din. Dette gjeld så lenge du er rett folkeregistrert i bustaden ved utgangen av året.
Det er eit vilkår at bustaden ikkje er leigd ut, og at du kan sannsynleggjere eller dokumentere at du er forhindra frå å bruke bustaden i Noreg som heimen din på grunn av forhold som du ikkje rår over.
Du kan logge inn i skattemeldinga og endre viss bustaden er oppført med feil informasjon.
- Eig du ein bustad som du bruker som fritidseigedom, skal han formuesskattleggjast som ein sekundærbustad.
Det blir tatt utgangspunkt i den bygningstypen som eigedommen står oppført med i matrikkelen når formuesverdien skal fastsetjast.
Matrikkelen er Noregs offisielle register over fast eigedom. Det er kommunane som oppdaterer matrikkelen.
Når kommunen registrerer bygningstypen i matrikkelen, skal det gjerast innanfor ramma av kva det er tillate å bruke bygningen til. I matrikkelen kan kommunen ha registrert at bustaden "blir nytta som fritidsbustad". Bruken av eigedommen har ingenting å seie for korleis bustaden skal formuesskattleggjast.
Bustaden skal skattleggjast etter reglane for sekundærbustad sjølv om han blir brukt som fritidseigedom.
Døme: Bruker du eit bustadhus på Sørlandet som fritidseigedom, skal eigedommen formuesskattleggjast som ein sekundærbustad og ikkje som ein fritidseigedom.
- Ein bustad som ikkje lenger er eigna til bruk som heilårsbustad, men blir brukt som fritidseigedom, skal formuesskattleggjast som fritidseigedom.
Det må gjerast ei konkret vurdering av om bustaden er eigna til heilårsbruk.
Døme: Manglande innlagt vatn, straum, vassklosett, tilkomsten til eigedommen og den generelle standarden til bustaden kan vere forhold som taler for at bustaden ikkje er eigna til heilårsbruk.
Du kan logge inn i skattemeldinga og endre viss bustaden ikkje lenger er eigna til heilårsbustad.
Ein bustad brukt som fritidseigedom skal formuesskattleggjast som ein sekundærbustad. Viss du skal selje eller leige ut bustaden, er det reglane for sal eller utleige av fritidseigedom som gjeld.
Når du eig ein bustad på festa tomt, blir du formuesskattlagd som om du var eigaren av tomta. Formuesverdien på eigedommen blir berekna etter reglane for bustad, og tomta skal ikkje ha ein eigen formuesverdi.
I skattemeldinga di kan du krevje gjeldsfrådrag for forpliktinga di til å betale årleg festeavgift.
Gjeldsfrådraget finn du ved å multiplisere den årlege festeavgifta med kapitaliseringsfaktoren som er 10. Summen kan du leggje til i skattemeldinga di som ein del av gjelda di.
Du betaler 10 000 kroner i årleg festeavgift på eigedommen din.
I skattemeldinga kan du krevje gjeldsfrådrag for 100 000 kroner (10 000 x 10 = 100 000).
Det er eigne reglar for bustader som er under bygging.
Bustaden skal verdsetjast etter kor langt du har komme i byggjeprosessen. Du må berekne marknadsverdien som om bustaden var ferdig bygd. Den berekna marknadsverdien skal så setjast til ein forholdsmessig del av verdien på bustaden som ferdig.
Bustader under bygging blir normalt rekna som sekundærbustader.
Bustaden som er under bygging skal reknast som primærbustaden din viss du planlegg å flytte inn i bustaden når han er ferdig, og viss du ikkje har nokon annan bustad som blir formuesskattlagd som primærbustad.
Du eig ingen bustad, og startar å byggje ein einebustad med p-rom på 100 kvadratmeter våren 2024. Du planlegg å flytte inn i bustaden i 2025.
Ved utgangen av 2024 reknar du med at bustaden er 60 prosent ferdig.
Du må bruke bustadkalkulatoren 2024 for å rekne ut den berekna marknadsverdien på bustaden som om han var ferdig i 2023.
I bustadkalkulatoren legg du inn:
- 2024 som byggjeår
- einebustad som bustadtype
- 100 kvadratmeter som p-rom
Kalkulatoren viser ein berekna marknadsverdi på 4 000 000 kroner.
Ettersom bustaden var 60 prosent ferdig ved årsskiftet, tar du utgangspunkt i ein anslått berekna marknadsverdi på 2 400 000 kroner. (4 000 000 x 60 prosent = 2 400 000).
Bustaden blir primærbustaden din og du fører opp 25 prosent av denne verdien i skattemeldinga, det vil seie 600 000 kroner (2 400 000 x 25 prosent = 600 000).
Viss bustaden er sekundærbustaden din, er formuesverdien 100 prosent. I dømet over ville formuesverdien vore 2 400 000 kroner.
Du må logge inn i skattemeldinga og leggje inn formuesverdi av bustad under bygging.
Ein tilleggseigedom er ein eigedom som høyrer saman med ein annan eigedom. Han skal ikkje ha ein eigen formuesverdi. Eigedommane ligg normalt ved sida av kvarandre og har felles eigedomsgrense. Tilleggseigedommen skal ha ein tenande funksjon til den andre eigedommen, og eigedommane blir normalt selde samla.
I skattemeldinga må du registrere eigedommen som ein tilleggseigedom, og du må velje kva eigedom han høyrer til.
Du eig ein bustad og ein garasje. Bustaden og garasjen har ulike gards- og bruksnummer. Viss garasjen har ein tenande funksjon til bustaden kan garasjen registrerast som ein tilleggseigedom til bustaden.
Tenande funksjon
Ein tenande funksjon betyr at ein eigedom høyrer saman med ein annan eigedom og dekkjer eit behov som hovudeigedommen ikkje gjer.
Eigarforholda og eigardelane må vere like på begge eigedommane.
Viss opplysningane ikkje stemmer i skattemeldinga, kan du logge inn i skattemeldinga og endre eigedomstype.
Viss parkeringsplassen din har eit eige gards- og bruksnummer og ein tenande funksjon til bustaden, skal parkeringsplassen ikkje ha eigen formuesverdi.
I skattemeldinga kan du registrere parkeringsplassen som tilleggseigedom til bustaden. Ein tilleggseigedom skal ikkje ha eigen formuesverdi.
Viss parkeringsplassen ikkje har ein tenande funksjon, skal parkeringsplassen ha eigen formuesverdi. Formuesverdien blir sett til 80 prosent av kostprisen eller marknadsverdien til eigedommen.
Du treng parkeringsplass til bilen din, og kjøper ein parkeringsplass i burettslaget der du eig bustaden din. Du bruker parkeringsplassen til bilen din og parkeringsplassen har då ein tenande funksjon til bustaden. Parkeringsplassen skal ikkje ha nokon eigen formuesverdi.
I skattemeldinga kan du registrere parkeringsplassen som ein tilleggseigedom til bustaden.
Du treng ein parkeringsplass til bilen din, og kjøper ein parkeringsplass som ligg eit stykke unna bustaden din. Parkeringsplassen høyrer ikkje naturleg saman med eigedommen din, og vil ikkje følgje bustaden ved eit eventuelt sal.
I skattemeldinga skal parkeringsplassen ha eigedomstypen "Annan fast eigedom" og ein eigen formuesverdi. Formuesverdien blir sett til 80 prosent av kostprisen ordforklaring eller marknadsverdien.
Du kan logge inn i skattemeldinga og endre opplysningar om parkeringsplass.
Når bustaden din har vorten skadd eller øydelagd slik at marknadsverdien er redusert, vil dette kunne få noko å seie for formuesverdien ordforklaring.
Ein fleirbustadbygning er ein eigedom med fem eller fleire useksjonerte bueiningar.
Her finn du meir informasjon om fleirbustadbygning og korleis du bereknar formuesverdien.
Viss den berekna marknadsverdien på bustaden din er for høg og omsetninga av bustaden er regulert, må du kunne dokumentere verdien ved hjelp av vedtekter eller annan dokumentasjon som stadfestar at omsetninga er regulert.
Du kan logge inn i skattemeldinga og endre verdien på bustaden.
Viss bruksarealet i bygningen omfattar areal til både bustad- og næringsføremål, må det vurderast om eigedommen skal formuesverdsetjast som bustad eller næringseigedom.
Viss bustadarealet utgjer meir enn halvparten av eigedomsarealet, blir heile eigedommen verdsett etter reglane for bustad.
Eventuelt p-rom i næringsdelen skal førast opp som p-rom på bustaden. Rom som typisk er eigna til varig opphald reknast som p-rom. Butikk, frisørsalong, heimekontor og anna kontorareal er rom som typisk er eigna til varig opphald.
Areal som berre blir brukt som lager eller liknande vil derimot normalt reknast som sekundærrom, og skal ikkje takast med i formuesberekninga.
Er næringsarealet størst, skal eigedommen verdsetjast som næringseigedom.
Du kan logge inn i skattemeldinga og endre opplysningar om eigedommen.
Ein bustad skal ikkje reknast som næringseigedom sjølv om utleiga er så omfattande at ho blir rekna som ei næringsverksemd eller inngår i ei næringsverksemd.
Ein bustad skal alltid verdsetjast etter reglane for bustad.
Viss opplysningane i skattemeldinga er feil, kan du logge inn i skattemeldinga og endre opplysningane om bustaden.
Viss du eig to eller fleire bustadseksjonar i ein bygning, vil seksjonen du er folkeregistrert i vere primærbustaden din, og dei andre seksjonane vil vere sekundærbustadene dine.
Viss du bruker fleire bustadseksjonar som bustaden din, kan du på visse vilkår få desse formuesskattlagd som éin primærbustad.
Vilkåra er at:
- seksjonane verkar og blir brukte som éin bustad, og
- den eine seksjonen har ein tenande funksjon til den andre
- seksjonane har innvendig gjennomgang
- seksjonane normalt vil bli selde samla ved eit eventuelt sal
Ein seksjon som i seg sjølv oppfyller krava til å vere ein sjølvstendig og fullverdig bustad vil ikkje bli rekna for å ha ein tenande funksjon. Dette gjeld sjølv om begge seksjonane faktisk blir brukte av same bebuar.
Eigarforholda og eigardelane må vere like på bustadseksjonane.
Du må normalt søkje kommunen om løyve til å slå saman to bustadseksjonar.
Du kan logge inn i skattemeldinga og endre.
Viss vi spør om det, må du kunne dokumentere at du bruker seksjonane som éin bustad, og at seksjonane framstår som éin bustad.
Viss du flyttar til eit anna nordisk land, kan bustaden din likevel reknast som primærbustaden din. Det er eit krav at du ikkje blir rekna som utflytta frå Noreg, og bustaden din i Noreg kan ikkje leigast ut.
Er bustaden din feilaktig oppført som sekundærbustad i skattemeldinga, kan du logge inn i skattemeldinga og endre til primærbustad.