Skatt når du skal selge bolig eller annen eiendom
Du får vite hva du skal gjøre med skatten når du eier og skal selge eller på annen måte realisere bolig, leilighet, fritidseiendom eller annen eiendom i Norge eller i utlandet.
Gjelder deg som er skattemessig bosatt i Norge.
Finn ut hva som gjelder for deg
Du må svare på noen spørsmål, så hjelper vi deg.
Hovedregelen er
Det er ikke skattepliktig å arve eller få en eiendom i gave, men hvis du selger eiendommen er en gevinst som hovedregel skattepliktig. Et tap vil da være fradragsberettiget.
Det er dødsfalls- eller gavetidspunktet som avgjør hva som gjelder for deg. Når vi skriver "Arv/gave mottatt i 2014 eller senere", betyr det at den du arvet fra døde i 2014 eller senere, eller du mottok gaven i 2014 eller senere.
Unntak fra hovedregelen
Hvis du har brukt eiendommen selv som bolig, fritidseiendom eller pendlerbolig, kan gevinsten i noen tilfeller være skattefri for deg. Selger du med tap, er tapet ikke fradragsberettiget. Se veiledningen under og svar på spørsmålene for å finne ut hva som gjelder for deg.
Det er ulike regler ut fra om arvelater (avdøde), eller giver, kunne ha solgt eiendommen skattefritt eller ikke på dødsfalls- eller gavetidspunktet. Dette kan ha betydning for om en gevinst er skattepliktig eller et tap er fradragsberettighet når arvingen eller gavemottaker selger, og for beregning av gevinsten eller tapet.
Det er den faktiske bruken av eiendommen som avgjør om arvelater eller giver kunne solgt skattefritt.
Et tenkt salg for arvelater/giver ville som hovedregel bare være skattefritt:
- Bolig/pendlerbolig - hvis arvelater eller giver har eid boligen i over ett år og brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene på dødsfalls-/gavetidspunktet.
- Fritidseiendom - hvis arvelater eller giver har eid fritidseiendommen i over fem år og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene på dødsfall-/gavetidspunktet.
For å finne ut om en gevinst er skattepliktig, eller om et tap er fradragsberettiget, må du svare på spørsmålene.
Det er viktig at du leser hjelpetekstene når du får spørsmål om hvor lenge du har eid og bodd i eller brukt eiendommen.
Hvis en gevinst blir skattepliktig, får du hjelp til å beregne gevinst eller tap når du har svart på alle spørsmålene.
Hvis du har mottatt arv eller gave i 2014 eller senere og arvelater/giver ikke var skattemessig bosatt i Norge på dødsfalls-/gavetidspunktet, skal du svare på spørsmålene ut fra at arvelater eller giver kunne ha solgt skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet.
For å finne ut om en gevinst er skattepliktig, eller om et tap er fradragsberettiget, må du svare på spørsmålene.
Hvis en gevinst blir skattepliktig, får du veiledning til å beregne gevinst eller tap når du har svart på alle spørsmålene.
Hvis et dødsbo selger en eiendom, vil en gevinst alltid være skattepliktig og et tap alltid gi rett til fradrag. Gevinsten eller tapet skal oppgis i skattemeldingen til avdøde eller dødsboet.
Når det er dødsboet som selger, skal du som arving ikke oppgi gevinst eller tap i din skattemelding.
Ønsker du å beregne gevinst eller tap for dødsboet, må du svare "Nei" hvis du får spørsmål om:
- du har bodd i eller brukt boligen/fritidseiendommen/pendlerboligen
- du har vært forhindret fra å bruke boligen/pendlerboligen
Hva betyr
Utgangsverdi er salgssum fratrukket salgsomkostninger.
Salgssum (salgsvederlag)
Salgssum er alt du mottar som betaling ved salget. Salgssummen består vanligvis av et beløp som betales og/eller gjeld som overdras ved salget.
Salgsomkostninger
Utgangsverdien reduseres med kostnader du har hatt i forbindelse med salget. Dette kan for eksempel være meglerprovisjon, annonsekostnader, styling, juridiske kostnader ved tvist rundt salget. Du får ikke fradrag for flyttekostnader og rydding av dødsbo.
Inngangsverdien er din kjøpesum eller anskaffelsesverdi pluss andre kostnader knyttet til overtakelsen av eiendommen. I tillegg skal påkostninger foretatt i din eiertid legges til inngangsverdien.
Svar på spørsmålene over for å finne din inngangsverdi.
Skal du selge bolig og vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt, må du foreta en gevinst-/tapsberegning. En slik gevinst-/tapsberegning tar utgangspunkt i differansen mellom utgangsverdi (salgssum) og inngangsverdi (kostpris).
Selger du en eiendom som du har eid fra før 1. januar 1992, kan du oppregulere inngangsverdi etter nærmere regler og satser. For boligeiendom anskaffet etter 1. januar 1992, kan inngangsverdien ikke oppreguleres etter disse reglene.
Er eiendommen kjøpt over flere år, eller det er foretatt påkostninger i 1990 eller tidligere, skal hvert års tillegg til inngangsverdien oppreguleres separat. Har du for eksempel påkostet boligen for 50 000 kroner i 1985, skal du oppregulere dette beløpet med satsen for 1985 og legge denne verdien til eiendommens inngangsverdi.
Samlet inngangsverdi kan ikke oppreguleres til beløp som er høyere enn salgsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan således ikke føre til at du kan få fradrag for tap ved salget, men bare redusere eller fjerne en eventuell gevinst.
Inngangsverdien per 31.desember 1991 settes til opprinnelig kostpris med prosentvis tillegg etter følgende tabell:
| Ervervsår | Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi | Ervervsår | Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi |
| 1990 | 3 | 1967 | 200 |
| 1989 | 6 | 1966 | 210 |
| 1988 | 10 | 1965 | 220 |
| 1987 | 16 | 1964 | 230 |
| 1986 | 22 | 1963 | 240 |
| 1985 | 28 | 1962 | 250 |
| 1984 | 36 | 1961 | 260 |
| 1983 | 42 | 1960 | 270 |
| 1982 | 50 | 1959 | 280 |
| 1981 | 60 | 1958 | 290 |
| 1980 | 70 | 1957 | 300 |
| 1979 | 80 | 1956 | 310 |
| 1978 | 90 | 1955 | 320 |
| 1977 | 100 | 1954 | 330 |
| 1976 | 110 | 1953 | 340 |
| 1975 | 120 | 1952 | 350 |
| 1974 | 130 | 1951 | 360 |
| 1973 | 140 | 1950 | 370 |
| 1972 | 150 | 1949 | 380 |
| 1971 | 160 | 1948 | 390 |
| 1970 | 170 | 1947 | 400 |
| 1969 | 180 | og tidligere | 400 |
| 1968 | 190 |
Eksempel
I 1979 kjøpte Ola en bolig for 500 000 kroner. Han hadde kjøpsomkostninger (dokumentavgift, tinglysingsgebyr) på 10 000 kroner. Videre hadde han i 1985 utgifter til påkostning på 50 000 kroner. Han selger etter noen år boligen for 1 050 000 kroner og har da 25 000 kroner i utgifter til megler, annonsering mv. Ola har ikke brukt boligen som egen bolig i ett av de to siste årene, og gevinsten er derfor skattepliktig.
| Kjøpesum 1979 | kroner 500 000 |
| + Kjøpskostnader | kroner 10 000 |
| = Inngangsverdi 1979 | kroner 510 000 |
|
Salgssum |
kroner 1 050 000 |
| – Salgskostnader | kroner 25 000 |
| = Salgsvederlag | kroner 1 025 000 |
Siden boligen er kjøpt før 1991, skal inngangsverdien oppreguleres.
| Inngangsverdi for 1979 | kroner 510 000 |
| + Oppregulering*) | kroner 408 000 |
| = | kroner 918 000 |
| + Påkostning i 1985 | kroner 50 000 |
| + Oppregulering av påkostning**) | kroner 14 000 |
| = Samlet inngangsverdi | kroner 982 000 |
*) For 1979 skal inngangsverdien oppreguleres med 80 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 408 000 kroner (510 000 x 80 prosent).
**) Påkostningen ble foretatt i 1985, og satsen for oppregulering for dette året er 28 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 14 000 kroner (50 000 x 28 prosent).
Skattepliktig gevinst:
| Salgsvederlaget | kroner 1 025 000 |
| – Inngangsverdi | kroner 982 000 |
| = Gevinst ved salget | kroner 43 000 |
Gevinsten på 43 000 kroner føres i skattemeldingen for salgsåret og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 9 460 kroner.
Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av eiendommen, regnes som påkostning.
For eksempel, hvis bygningen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.
- Påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien
- Utgifter til vedlikehold kan ikke legges til inngangsverdien
Skjemaet spesifikasjon av vedlikehold og påkostning kan være til hjelp ved fordeling av kostnader mellom vedlikehold og påkostning.
Eksempler på påkostninger som kan legges til inngangsverdien:
- Førstegangs maling av bygningen
- Riving og flytting av vegg for å lage større rom
- Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
- Innsetting av peis
- Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning
- Dersom bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Vedlikeholdsbehov på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold. Påkostningen som kan legges til inngangsverdien er differansen mellom samlet påkostning og tenkt vedlikeholdsbehov på det gamle badet.
- Første gangs asfaltering
- Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm)
Eksempler på vedlikehold som ikke skal legges til inngangsverdien:
- Reparasjoner til samme standard som tidligere
- Senere maling av bygningen
- Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
- Sliping av parkett
- Utskiftning av røropplegg
- Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
- Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
- Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.
- Vedlikehold av tidligere asfaltering
Verdi av eget arbeid med nybygg eller påkostning kan legges til inngangsverdien. Verdien av eget arbeid settes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre.
Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn for en håndverker, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.
Verdien av eget arbeid er skattepliktig og skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Dette gjelder ikke for arbeid i fritiden på egen bolig eller fritidseiendom som du bruker selv.
Skattereglene som gjelder ved salg av eiendom er de samme som gjelder ved andre situasjoner der eiendomsretten til en eiendom opphører. Et fellesnavn på alle situasjonene, inkludert salg, er realisasjon.
En eiendom regnes som realisert når eiendomsretten opphører eller overføres til en annen ved for eksempel:
- frivillig salg og gavesalg
- tvunget salg, for eksempel ekspropriasjon, odelsløsninger eller tvangssalg
- bytte eller makeskifte
- tap eller fullstendig ødeleggelse, for eksempel ved brann, flom, skred eller riving
Det er altså de samme reglene om skatteplikt/skattefritak for gevinst og fradragsrett/ikke fradragsrett for tap, som gjelder ved salg av eiendom og ved annen realisasjon av eiendom. Du kan derfor få svar på om det er skatteplikt/fradragsrett eller ikke for gevinst eller tap av en eiendom som for eksempel har brent ned til grunnen.
Dette regnes ikke som salg/realisasjon:
- når du gir bort en eiendom uten betaling
- overføring mellom ektefeller
- skifte av felleseie mellom ektefeller
- arveovergang
- skifte av dødsbo
- jordskifte
Veiledende svar
Fordi ikke alle dine skatteforhold er vurdert, er svaret du får kun et veiledende svar. Det er ikke et bindende svar fra oss.
Skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap ved salg skal føres i skattemeldingen.
Salg av jord- og skogbrukseiendom
Skal du selge et våningshus på et gårdsbruk vil du få svar på om salget av våningshuset er skattefritt eller skattepliktig i veiledning om salg av gårdsbruk. Der får du også hjelp til hvordan skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap skal beregnes.
Et våningshus kan selges som, for eksempel egen bolig eller fritidsbolig.
Viktig informasjon
Det kan være forhold som ikke er dekket i denne veiledningen. For mer utfyllende informasjon om regelverket, kan du selv sjekke i Skatte ABC.
Selger du bolig under oppføring, såkalt salg av kontraktsposisjoner, så er det i praksis rettighetene og pliktene i henhold til avtalen med utbygger som selges.
Les mer om inntekt og formue i Norden (Nordiske eTax).